Gebäude­ener­gie­gesetz (GEG)

Welche Neue­rungen bein­haltet das GEG?

• Einführung des Niedrigst­energie­gebäude-Stan­dards (für öffent­liche Gebäude seit 2019 und für übrige Gebäude seit 2021). Für die Erfüllung des Niedrigst­energie­gebäude-Standards wurden die Neubau­anforder­ungen der Energie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV 2014) für ausreichend erklärt.
• Einführung eines gleich­wertigen Verfahrens zum Nach­weis der Einhaltung der ener­getischen Anforde­rungen bei der Errichtung von Wohn­gebäuden (Modell­gebäude­verfahren für Wohn­gebäude)
• Einführung eines soge­nannten Quartiers­ansatzes. Das bedeutet, dass Energie­einsparungen von alten und neuen Gebäuden inner­halb eines Quartiers gegen­einander auf­gerechnet werden. Die Wirkungs­weise soll bis 31.12.2023 getestet werden.
• Bei Neu­bauten muss ein Teil der Wärme- / Warm­wasser­er­zeu­gung über erneuer­bare Energien abgedeckt werden.
• Anrechnung von Strom aus erneuer­baren Energien bei der energe­tischen Gebäude­bilanz
• Installation reiner Öl- und Kohle­heizungen ab 2026 nur noch unter bestimmten Voraus­setzungen

• Energie­aus­weise müssen die CO₂-Emissionen eines Gebäudes (bisher nur den Energie­bedarf) sowie Angaben zu inspek­tions­pflichtigen Klima­anlagen inkl. Datum der nächsten Inspektion verpflichtend aus­weisen.
• Einführung obliga­torischer Beratungs­gespräche mit Energie­beratern bei Verkäufen und größeren Sanie­rungen von Ein- und Zweifamilien­häusern.
• Bei An­bauten wird nur noch der Trans­missions­wärme­verlust der Bau­teile nach­gewiesen.
• Nach einer Neubau- oder größeren Sanie­rungs­maß­nahme ist eine soge­nannte Erfüllungs­erklärung (Vollzugs­regelung des GEG) abzugeben.

Wesentliche Änderungen durch das GEG 2023:

• Der zulässige Jahres-Primär­energie­bedarf für Neubauten wird auf 55 % (bisher 75 %) des Primär­energie­bedarfs des Referenz­gebäudes reduziert.
• Das in Anlage 5 des GEG geregelte verein­fachte Nachweis­verfahren für Wohn­gebäude wird angepasst: Anlagenoptionen, die im verein­fachten Nachweis­verfahren nicht auf­geführt werden, sind weiterhin im Rahmen des Referenz­gebäude­verfahrens umsetzbar, so dass das Referenz­gebäude­verfahren technologie­offen ist.
• Primär­energiefaktor für Strom zum Betrieb von wärme­netz­gebundenen Großwärme­pumpen für den nicht erneuer­baren Anteil wird von 1,8 auf 1,2 geändert. Damit wird eine bestehende systema­tische Benach­teiligung von Fern­wärme aus Großwärme­pumpen gegen­über Fernwärme aus KWK-Anlagen oder Wärme­erzeugern mit fossilen Energien aufgehoben.
• Absätze 2 und 3 des § 23 GEG werden gestrichen, da sich in der Praxis erwiesen hat, dass das dort vorge­schriebene Bewertungs­verfahren zu wider­sprüchlichen Ergebnissen führen kann.
• Anpassung der Regelung zu den Förder­maßnahmen in § 91 GEG an die Anhebung des Anforderungs­niveaus.
• Einführung einer bis Ende 2024 befristeten Erleichterung für bestimmte Gebäude, die der Unter­bringung geflüchteter Menschen durch die öffentliche Hand oder im öffent­lichen Auftrag dienen. Inkraft­treten dieser Regelung: 29. Juli 2022.

Für die Umsetzung der übrigen Vorgaben aus dem Koalitionsvertrag zur Änderung des GEG stehen Einzelheiten noch nicht fest.

Welche Anforde­rungen gelten für Neu­bauten?

• Der Jahres-Primär­energie­bedarf darf 75 % (55 % ab 2023) des Jahres-Primär­energie­bedarfs des Referenz­gebäudes nicht über­schreiten.
• Wärme­verluste über die Gebäude­hülle müssen gering sein und dürfen den Wert des ent­sprechenden Referenz­gebäudes nicht über­schreiten.
• Die Außen­hülle des Gebäudes muss dicht sein.
• Ein sommer­licher Hitze­schutz ist vor­zusehen, damit das Raum­klima im Sommer erträg­lich ist.
• Bau­anträgen bzw. Bau­anzeigen ist der GEG-Nach­weis beizu­fügen.

Welche Pflichten gelten für Bestands­gebäude?

Als Käufer eines Altbaus müssen folgende Pflichten beachtet und innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf erfüllt werden. Diese Pflichten gelten nicht, wenn Sie bereits seit Februar 2002 oder länger Eigen­tümer des Gebäudes sind und es gleich­zeitig selbst bewohnen.

• Öl- und Gas­heizungen, die älter 30 Jahre sind und keine Brennwert- oder Nieder­temperatur-Heizungen sind, müssen ausge­tauscht werden.
• Neue Heizungs- und Warm­wasser­rohre in unbe­heizten Räumen, z. B. Kellern, müssen nach­träglich gedämmt werden.
• Bereits seit Januar 2016 ist die die nach­trägliche Dämmung der obersten Geschoss­decke bei unbeheizten Dach­räumen verpflichtend. Ausnahmen: Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr beheizt und vor­wiegend in der warmen Jahres­zeit ge­nutzt werden, z. B. Ferien­häuser, Tier­ställe, Gewächs­häuser, Kirchen und einige andere mehr.

Was ist bei Sanie­rungen zu beachten?

Wenn Sie nur einzelne Sanie­rungs­maßnahmen vor­nehmen möchten, wie z. B. die Erneuerung der Fenster oder des Fassaden­putzes, sind die Anforder­ungen des Gebäude­energie­gesetzes einzu­halten. Nur wenn weniger als 10 % des Außen­bauteils verändert werden, müssen die Anforde­rungen des GEG nicht zwangs­läufig erfüllt werden.

Werden die 10 % überschritten, ist der im Gebäude­energie­gesetz (GEG) für das Bauteil geforderte U-Wert (Wärme­durch­gangs­koeffi­zient) einzuhalten. Für Außen­wände, Dach­flächen von geneigten Dächern und obersten Geschoss­decken ist bei­spiels­weise ein U-Wert von 0,24 W/(m²K) zu erreichen.

Werden Verstöße gegen das GEG bestraft?

Bei Nicht­einhaltung der Anforder­ungen des Gebäude­energie­gesetzes (GEG) bzw. der Nach­rüst­pflichten können Buß­gelder von bis zu 50.000 € fällig werden. Zuständig dafür sind in der Regel die unteren Bau­auf­sichts­behörden des Kreises.

Zu beachten ist, dass die Sanie­rungs­pflicht nicht nur beim Kauf eines Gebäudes in Kraft tritt, sondern auch wenn der Gebäude­besitzer aufgrund einer Erb­schaft wechselt. Der neue Eigen­tümer hat insgesamt zwei Jahre Zeit, die Anforder­ungen umzu­setzen.

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